房地產

房地產

對於房地產的概念,應該從兩個方面來理解:房地產既是一種客觀存在的物質形態,同時也是一項法律權利。作為一種客觀存在的物質形態,房地產是指房產和地產的總稱,包括土地和土地上永久建築物及其所衍生的權利。房產是指建築在土地上的各種房屋,包括住宅、廠房、倉庫和商業、服務、文化、教育、衛生、體育以及辦公用房等。地產是指土地及其上下一定的空間,包括地下的各種基礎設施、地面道路等。房地產由於其自己的特點即位置的固定性和不可移動性,在經濟學上又被稱為不動產。可以有三種存在形態:即土地、建築物、房地合一。在房地產拍賣中,其拍賣標的也可以有三種存在形態,即土地(或土地使用權)、建築物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。隨著個人財產所有權的發展,房地產已經成為商業交易的主要組成部分。法律意義上的房地產本質是一種財產權利,這種財產權利是指寓含於房地產實體中的各種經濟利益以及由此而形成的各種權利,如所有權、使用權、抵押權、典當權、租賃權等。

基本信息

基本釋義

房產房產
拼音:房地產[fángdìchǎn]

英文釋義:realestate

個人或團體保有所有權的房屋及地基。

曹禺《日出》第二幕:“他還問我現在銀行所有的房地產是不是已經都抵押出去了。”

發展數據

從2013年1-3月總資金來源構成情況來看,國內貸款占房地產資金來源的19%,利用外資占比低於1%,自籌資金占38%,其他資金占43%。從3月單月總資金來源構成情況來看,國內貸款占房地產資金來源的15%,利用外資占比不到1%,自籌資金占35%,其他資金占49%。

相比2013年1-2月數據,其他資金累計占比較上一數據基數期增加3個百分點。

2013年3月份國房景氣指數比上月回落0.36點,一季度,全國土地市場量跌價漲,後續商品房供應量堪憂;房地產投資增速明顯回落,新開工面積再次負增長,商品房銷售增幅出現下滑,價格增幅放緩。總體而言,潛在供應依然偏緊,詳見前瞻《中國房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》。

2013年一季度多項指標回落,主要是前兩月突增因素明顯,從整體看,一季度市場依舊保持平穩走勢,預計隨著調控政策細則在各地的逐步落實,房地產行業將出現調整,市場銷售在二季度會繼續回落。

2015年,習近平在中央財經領導小組會議上提出的化解過剩產能,開展降低實體經濟企業成本行動,化解房地產庫存和防範化解金融風險等“四個殲滅戰”,將成為中央經濟工作會議的重要內容 。

最新市場現狀

繼2013年和2014年連續兩年突破4萬億元後,中國官方預計2015年國有土地使用權出讓收入也將接近4萬億元。

受國務院委託,財政部2015年3月5日提請十二屆全國人大三次會議審查《關於2014年中央和地方預算執行情況與2015年中央和地方預算草案的報告》。新華社2015年3月5日授權發布了“關於2014年中央和地方預算執行情況與2015年中央和地方預算草案的報告(摘要)”。在該摘要“2015年收入預計和支出安排”一項中有表述為:地方政府性基金本級收入44509.51億元,下降4.7%。其中,國有土地使用權出讓收入39452億元,下降4.7%。

需要注意的是,這裡的“國有土地使用權出讓收入39452億元”是預計數據,而非實際情況。

隨著中國房地產業的發展,國內地方政府的土地出讓收入總量也在逐年增加。

財政部2015年1月30日發布的“2014年財政收支情況”顯示,2014年1~12月累計地方政府性基金收入(本級)49996億元,比2013年增加1966億元,增長4.1%。其中,受房地產市場調整影響,國有土地使用權出讓收入42606億元,同比增加1340億元,增長3.2%。

而2013年中國國有土地使用權出讓收入則是首次突破4萬億元,達到41250億元,比2012年增加12732億元,增長44.6%。

對照2013年和2014年數據來看,雖然國有土地使用權出讓收入維持在4萬億元的高位,但增幅已經大幅縮小。

國有土地使用權出讓收入通常由四項政府性基金收入構成,除土地出讓金收入外,還包括新增建設用地土地有償使用費收入、國有土地收益基金收入和農業土地開發資金收入。

此前,地方政府國有土地使用權出讓收入在2011年達到3.1萬億元,2012年一度降至2.8萬億元。

項目內容

(一)房地產業是指從事土地和房地產開發、經營、管理和服務的行業。

(二) 房地產業主要包括以下一些內容:

1、 國有土地使用權的出讓,房地產的開發和再開發,如徵用土地、拆遷安置、委託規劃設計、組織開發建設、對舊城區土地的再開發等;

2、 房地產經營,包括土地使用權的轉讓、出租、抵押和房屋的買賣租賃、抵押等活動;

3、 房地產中介服務,包括房地產諮詢、估價和經紀代理、物業管理。

4、 房地產的調控和管理,即建立房地產的資金市場、技術市場、勞務市場、信息市場,制定合理的房地產價格,建立和健全房地產法規,以實現國家對房地產市場的巨觀調控。

外資投資中國房地產主要有直接購買、設立獨資公司、購買股權成立合資公司三種方式。

房地產(Real estate)

房產主要包括住房房產和營業性房產。地產主要包括土地和土地資本。

土地具有有用性、稀缺性和社會的有效需求等特點。土地資本是為使土地達到一定的使用標準而進行的開發投資,這種投資要投入一定量的物化勞動和活勞動,其本身必然具有商品屬性。

房產概述

房地產由於其自己的特點即位置的固定性和不可移動性,在經濟學上又被稱為不動產。

可以有三種存在形態:即土地 、建築物、房地合一。在房地產拍賣中,其拍賣標的也可以有三種存在形態,即土地(或土地使用權),建築物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。

人們從已經出台的房地產調控手段不難看出,中央政府對房地產調控採取了步步為營、多招密集連發的策略,說明中央政府對房地產調控的態度是明確且有決心的。

從一定意義上講,銀行收緊房貸對抑制房價過快上漲會起到積極作用,進行利率優惠政策調整有利於合理引導住房消費,抑制投資、投機性購房需求。購買房地產是一種重要的投資方式。

房地產投資有以下幾個特點:

(一)位置的固定性和不可移動性;

(二)使用的長期性;

(三)影響因素多樣性;

(四)價值盈利性;

(五)保值增值性;

(六)行業相關性,

(七)易受政策影響性。

調控影響

2013年2月經濟繼續回暖,但部分數據低於預期,引發市場對經濟增速能否持穩的討論。當前經濟仍在溫和復甦,但受房地產調控等因素影響,在一季度之後的未來一段時間裡,經濟復甦步伐或趨緩。

2月CPI同比上漲3.2%主要受春節因素影響,反映當前經濟回升對其形成支撐。2月CPI環比上漲1.1%。其中,食品價格環比漲幅與季節性因素持平,而非食品價格環比回升幅度強於季節性因素。尤其是消費品與服務項目價格的雙雙走高,反映出當前經濟仍處於增長回暖的短周期階段。

經濟權屬

1、自物權:所有權

包括占有權、使用權、收益權、處分權

2、他物權

包括地役權、抵押權、租賃權、典權

類別劃分

按土地用途分類

根據《城市用地分類與規劃建設用地標準的規定》,城市用地可以分為九類:

1、居住用地;

2、公用設施用地(含商業用地等);

3、工業用地;

4、倉儲用地;

5、對外交通用地;

6、 道路廣場用地;

7、 市政公用設施用地;

8、綠化用地;

9、 特殊用地。

按房屋用途分類

按照房屋的使用功能可以分成下列幾類:

1、 居住用途的房屋;

2、工業用途的房屋;

3、 商業用途的房屋;

4、 文體娛樂設施;

5、政府和公用設施;

6、多功能建築(綜合樓宇,又叫城市綜合體)。

相關條例

保證房地產開發的質量,途徑很多,但認真貫徹ISO9000標準,推行質量認證,的確是一條必由之路。房地產開發企業在ISO9000貫標中必須緊抓以下五個環節。

一、在立項過程中,要服從城市的整體規劃和區域規劃,充分尊重規劃部門的意見,對標書和契約要嚴格評審。

二、認真做好每一個項目的策劃工作,從市場調研、投資立項、征地、拆遷、委託設計、委託施工,直到竣工交付的整個過程都應仔細認真地策劃,做到運籌帷幄,決勝千里;要按照策劃的結果,編制質量計畫,用以指導項目開發建設的實施,確保項目開發建設的質量指標、建設周期和成本合理。

三、嚴格按ISO9000對採購的要求和國家《建設工程質量管理條例》的規定,做好規劃設計、施工、供貨等幾個方面的分承包方的評價和選擇。

1、委託規劃設計時,在審查資質的基礎上,一般項目可採用議標的方法,重大項目可採用招標,甚或國際招標。設計輸出除符合法律、法規外,一定要符合城市規劃和開發企業的設計意圖。無論是單體建築,還是聯片開發,都應和周圍的建築及環境相協調,並體現出設計大師們高超的建築藝術,美化城市,給市民提供一個舒適、幽雅的生活空間。開發企業不能只顧自身經濟效益,不顧社會效益。

2、委託施工時,可採用工程招標的方法。在審查資質的基礎上,優先選用通過ISO9000認證的施工企業。

3、要對供貨企業進行評價和選擇,以確保三大材、工程設備及其他物資的質量。

四、按ISO9001的要求,搞好施工過程的質量控制,保證工程質量。

開發企業在工程招標後,不能放任不管,而要嚴格監控。在做好施工前期準備後,應進行詳細的技術交底。不管施工企業是否通過質量認證,都應該按ISO9000標準來要求他們。

1、不能將主體結構進行分包以及其他違法分包;

2、對每一個工程項目都必須編制質量計畫,明確對施工過程控制的要求;

3、對關鍵過程、特殊過程必須編製作業指導書,嚴格按規程操作;

4、使用合格的施工設備和檢測器具,並保證施工安全;

5、對特殊過程必須嚴格控制,消除日後的事故隱患;

6、遵守法律、法規,不能給周邊環境造成污染等等。

五、按照ISO9001的要求,對建材質量和工程質量進行嚴格控制。

1、對於該委託監理的工程,開發企業一定要對監理企業進行資質審查、評價選擇,再委託監理;

2、在進貨檢驗中,不允許緊急放行(來不及檢驗而先投入使用),最起碼是鋼材和水泥禁止緊急放行;

3、在過程檢驗中,不允許例外轉序(來不及檢驗而進行下道工序施工)或必須經過嚴格審批 ;

4、對分項、分部工程未取得合格的檢驗結果時,不得進行最終檢驗(竣工驗收)。

當然,房地產開發企業在貫標中還有很多重要工作要做,本文不擬一一敘述。

對於房地產開發企業來說,除了貫徹ISO9001以外,還要貫徹執行ISO14001(環境管理國際標準)和OHSAS18001(職業安全衛生國際標準),這樣才能使住房或者工作場所具有適用性、安全性、耐久性、環境性、經濟性等五大性能;才能使城市的立體環境(水、土壤、大氣等)得到控制和改善,才能使人與自然和諧;也只有這樣,才能贏得現代城市居民青睞,拓寬銷路,為房地產開發企業帶來效益,促進該領域的發展。

相關法規

1、中華人民共和國建築法

2、中華人民共和國城市房地產管理法

3、物業管理條例

4、房屋登記辦法

5、商品房銷售管理辦法

6、土地登記辦法

7、招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定(2007修訂)

8、國土資源部關於加大閒置土地處置力度的通知

9、最高人民法院印發《關於當前形勢下進一步做好房地產糾紛案件審判工作的指導意見》的通知

10、最高人民法院民二庭庭長宋曉明在“物權法擔保物權國際研討會”上的講話--物權法擔保物權編實施中的幾個重要問題

11、國有土地上房屋徵收與補償條例

12、城市房地產開發經營管理條例

13、城市商品房預售管理辦法

14、城市房地產抵押管理辦法

15、商品房銷售明碼標價規定

16、最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權契約糾紛案件適用法律問題的解釋

17、最高人民法院關於商品房買賣契約司法解釋

18、最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃契約糾紛案件具體套用法律若干問題的解釋

19、最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件的司法解釋

20、最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體套用法律若干問題的解釋

交易模式

地產交易形式

(1)一級市場。這是由國家壟斷經營的市場,它涉及集體土地所有權的變更和國有土地所有權的實現。經營業務包括:徵用土地,辦理產權轉移手續;以出售或拍賣的方式轉讓土地的一定時期的使用權;出租土地,定期收取地租等。

(2)二級市場。這是由具有法人資格的土地開發公司對土地進行綜合開發、經營所形成的市場。

外資進入房地產市場的主要渠道,包括外商直接投資、借用外債、境外機構和個人以自購和包銷方式買入商品房等方式。

房產交易形式

(1)房產買賣。其中包括國有房產的買賣、集體房產的買賣和私有房產的買賣。

(2)房屋租賃。

(3)房產互換。

(4)房產抵押。

樓市信息

房產動態

房地產業搭上“振興規劃”末班車的訊息刺激地產股全線上漲,不過收市後有報導稱房地產納入振興規劃願望可能落空。但據各機構跟蹤的數據顯示,各大城市樓市成交量普遍上升,這無疑為房地產股的上漲增添了底氣。

訊息稱,房地產可能搭上振興規劃末班車,其中最引人注目的是將取消“第二套房”的限制政策。這個政策曾被稱為“壓垮房價的最後一根稻草”。

如果這個政策取消,對於釋放改善型住房需求將會有較大助推作用。有業內人士表示,在國家大力刺激內需下,第二套房政策取消應該是水到渠成的事,不過應該不會助漲房價,房價的漲跌最終還是決定於經濟基本面。昨天收市後,有報導又稱,政府“可能不會將房地產業納入這次產業振興規劃之中,原因是該行業的特殊性和敏感性”。

不過樓市的回暖無疑利好地產股。機構披露的上周房地產周報表明,除昆明和成都外,各主要城市成交環比上漲。其中,北京一手住宅成交量維持前周的升幅,保障性住房成交上漲趨勢放緩;天津一手住宅成交增長26.74%;青島成交量環比增長151.41%;上海住宅成交環比上升25.54%,南京商品住宅周成交環比上漲47.54%;杭州商品房預售環比上漲74.99%,深圳一手房成交環比上升32.65%;廣州住宅成交環比上升34.86%;東莞住宅成交環比上漲19.01%。

另外,武漢、長沙、西安、鄭州、合肥、福州、廈門、溫州、海口、長春環比也繼續維持高幅度的增長趨勢。天津、廈門和南京三地,周成交量還創下2008年以來新高。

華泰證券認為,經過年初至今的上漲,地產股估值水平迅速上升,重點上市公司動態估值水平已經走出低點,回到或接近15-20倍PE的歷史中等水平。

本行業仍處於有利政策環境中,成交有望進一步回暖,並且重點公司銷售業績出色,2009年實現市場份額上升也比較可能,因此維持行業“增持”評級。有專家指出,上周房地產成為資金撤出最多的行業,表明市場對這個行業的看法仍有分歧,而成交量和房價是否能夠繼續提升將是後市地產股走勢重要的判斷標準。

產權登記

房地產權屬登記是指國家管理機關對房地產的權屬狀況進行持續的記錄,並頒發權利證書的法律制度。由於房地產具有不可移動性的特徵,所以房地產的流通僅僅表現為權利主體的變更和相關權利的設定、變更。而權利必須由法律以一定方式進行確認和公示,由此各個國家對房地產的有效管理幾乎都通過房地產權屬登記來進行,以保障交易安全、促進房地產市場有序發展。

各國稅種

已開發國家在交易環節徵收的稅種往往較少,且稅率也較中國低,這樣有利於增加房地產的交易和流動。

已開發國家交易環節徵稅情況

國家 稅種設臵 課稅對象和範圍 計稅依據 稅率
美國 房地產交易稅 賣方 房地產交易價格 地方稅,0.01%(科羅拉多州)~ 2%(德拉瓦州)的比例稅率
英國 印花稅 房屋和土地的轉讓或租賃書據;買方 轉讓或租賃金額 0~4%的四級超額累進稅率
加拿大 房地產轉讓稅 房地產總價值 地方政府自行確定,一般是0.5%~2%的 累進稅率,阿爾伯塔省、薩斯喀徹溫省不征
商品和服務稅(GST) 新建房屋;新斯科舍省對農村不徵稅;買方 購買價格 6%
法國 登記稅及附加稅 市場價值 4.99%~5.09%綜合比例稅率
德國 房地產交易稅 買方 買賣時所支付的購買價格 3.5%

房地產八榮八恥歌

房地產房地產

以長線期房為恥,以現房準現為榮!

以追求暴利為恥,以合理價格為榮!

以虛假宣傳為恥,以實事求是為榮!

以欺詐宰客為恥,以誠信銷售為榮!

以金錢上帝為恥,以百姓上帝為榮!

以醜陋戶型為恥,以陽光戶型為榮!

以燕過拔毛為恥,以慈悲為懷為榮!

以房子縮水為恥,以科學測量為榮!

以縮減配套為恥,以規劃配套為榮!

以強嫁物業為恥,以招聘物業為榮!

以偷稅漏稅為恥,以合理納稅為榮!

相關說明

(1)關於“一類居住用地”(R1)和“二類居住用地”(R2)的說明

房地產房地產

“一類居住用地”和“二類居住用地”主要是城市居民住宅用地,屬於國有土地,由城市居民區的業主共有居住區的土地使用權。從住宅的建築形式區分,現在建設的城市居民住宅又包括獨立式住宅和普通單元式住宅兩種。獨立式住宅的數量很少,主要是以低層別墅的形式出現;單元式住宅是城市中最普遍的住宅形式,一般為多層、中高層和高層的一梯多戶式建築物。由獨立式住宅和單元式住宅形成的住宅區是經過規劃由開發單位興建的住房,建築物分布疏密有致,並建有較完善的居住配套設施。以上述兩類建築形式為分類標準,分別確定了“一類居住用地”和“二類居住用地”兩個中類。具體而言,“一類居住用地”是指獨立式住宅集中、擁有齊全的配套設施、並且布局完整的用地,獨立式住宅的層數基本是3層或3層以下。“二類居住用地”涵蓋了分布廣泛的以多層、中高層及高層單元式居住建築為主、配套設施齊全、布局完整的用地,該類用地在全市分布廣泛,在居住用地中占主導地位。根據用地供應日趨緊張的趨勢和集約用地的原則,以後建設3層以下單元式住宅的可能性基本不存在。因此,在“二類居住用地”中不考慮納入3層以下的單元式住宅用地。

“三類居住用地”主要是針對在工業區、倉儲區和學校(尤其是大學)等功能區中配套建設的居住建築物用地,主要容納企業單身職工或學校單身師生員工居住,這類居住建築物往往作為工業區、倉儲區和學校的附屬配套設施出現。單身宿舍與普通單元式住宅在戶型結構上的最大區別是沒有設定獨立廚房。目前,深圳單身宿舍的建設主要有兩種方式,一種是為了方便職工上下班,在一、二類工業區內建設的單身宿舍樓,獨立占地並不得與工業廠房混合建設,還採取了必要的衛生和環境防護措施,滿足居住建築的間距要求,這樣單身職工宿舍占用的是工業用地的一部分;另一種是在工業用地之外成片建設的單身職工宿舍區,這種宿舍區往往具有相對獨立的居住和生活功能,形成了一定的居住人口規模和建築面積規模,自身有一定的生活配套設施,並按照居住用地的有關標準進行規劃建設。從有利於土地管理和規劃管理及順應目前單身宿舍開發建設需要的角度出發,在進行建設用地統計時,對於第一種情況中單身宿舍所占用地納入工業用地(M),而後一種情形中單身宿舍用地屬於三類居住用地(R3)。

由於單身宿舍區的居民是以單身人士為主,因此不存在配套建設幼稚園、託兒所等設施的需求,其它社區體育設施、文化活動、醫療衛生、社區管理、商業服務業等設施是需要進行相應配套建設的。因此,與“一類居住用地”和“二類居住用地”相比,“三類居住用地”下劃分的小類用地少一個幼托用地的小類,僅有“單身宿舍用地”(R31)、“三類社區體育設施用地”(R33)、“三類社區其它設施用地”(R34)、“三類住宅區道路用地”(R35)和“三類住宅區綠地”(R36)等5個用地小類。需要說明的是,由於4個居住用地中類下劃分的小類用地基本相同,除“三類居住用地”中類下缺少“三類幼托用地”小類外,都分別包含有6個用地小類,且名稱類似。為了便於使用和記憶,各用地中類下的用地小類的排列順序和編號都一致,對於“三類居住用地”下空缺的“三類幼托用地”的編號保持空缺。

房地產房地產

由於歷史原因,“原農村居民住宅用地”在土地權屬、建築形式、住宅產權所有人的身份等方面的情況極為複雜。原農村居民的住宅用地大多數為集體土地,基本是通過農民自建的方式進行,宅基地的劃分基本是以村為單位相對集中,自建住宅的形式都是多層或中高層的獨棟住宅,因此形成了以村為單位的一片分布極為密集的獨棟住宅群,是城市空間形態中具有較特殊物質空間肌理的住宅建築群。目前,深圳的原農村居民住宅已經形成了一定規模,容納了大量農村居民、已經轉為城市居民的原農村居民和暫住人口。著眼於未來的城市建設趨勢,農村居民住宅將逐步得到改造,重點是完善居住配套設施及改善環境。因此,在本“城市用地分類和代號表”中將原農村居民住宅用地及其相應的配套設施作為單獨的一個用地中類“四類居住用地”,包含“原農村居民住宅用地”(R41)、“四類幼托用地”(R42)、“四類社區體育設施用地”(R43)、“四類社區其它設施用地”(R44)、“四類住宅區道路用地”(R45)和“四類住宅區綠地”(R46)等6個用地小類。

與《標準與準則》(97版)“城市用地分類和代號表”中“五類居住用地”相比,本標準與準則對“四類居住用地”範圍的界定更全面,“原農村居民住宅用地”比《標準與準則》(97版)中“鄉村居住自留用地”的名稱更準確。所以在新的用地分類和代號表中以新的用地類型名稱和範圍定義取代了《標準與準則》(97版)中的相關用地類型。

需求

從微觀經濟的角度看,房地產需求是指房地產消費者(包括生產經營性消費主體和個人消費者),在特定的時期內、一定的價格水平上,願意購買而且能夠購買的房地產商品量。這裡所說的需求不同於通常意義的需要,而是指有支付能力的需求,即有效需求。 從巨觀經濟的角度看,房地產需求是指社會對房地產市場的總需求,而在某一時期內全社會或某一地區內房地產需求總量,包括實物總量和價值總量。

不管房地產巨頭承認與否,房地產是個暴利行業是不爭的事實。那么,房地產的暴利來自於哪裡呢?筆者從房地產巨頭的“高談闊論”中悟出了其獲暴利的兩條渠道和兩大手段。

所謂兩條渠道。

其一炒地皮,住房不能建在空中,必須要土地,而土地是有限資源,因此,誰拿到了有限的土地資源,就意味著誰掌控了房地產開發的主動權,更重要的是,土地資源的有限性又注定了它的巨大升值空間。筆者認為,這大概是上個月“地王”紀錄頻繁誕生的一個重要原因的目的:炒地皮,等待升值,從中賺取暴利。

中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮認為,開發商的暴利關鍵不在於成本,“暴利”的一個重要來源是土地升值。他算了一筆賬,假定一個樓盤項目的土地是兩年前以每平方米2000元的樓面價購入的,到銷售時,樓面價可能漲到了5000元,每平方米淨增3000元利潤。算出的這筆賬很直觀,既解釋了開發商為何瘋狂炒地的原因,也道明了房地產暴利的其一個渠道。

其二炒房價,房價高,則利潤高,房價低,則利潤低,立竿見影,吹糠見米,因此,炒房價從來就是開發商絕不放過的賺取暴利的“暴力”爭奪。為了高房價,他們無所不用其極。

新開發的待售樓盤,一夜之間全部掛上刺眼的“長明燈”,給潛在的購房者心裡造成緊迫感,從而激發他們的購房欲望;開發商自導自演,僱請人連夜排隊購房,造成房源緊張的虛假形勢迷惑人;拋棄道德、良知和社會責任,赤膊上陣,鼓吹“離婚、同居、包二奶買房也是拉動內需”、“購房即愛國、救國”、“經適房擾亂了房地產秩序”,等等,不一而足,大肆炒作,百般為高房價鼓與呼,從而賺取暴利。

所謂兩大手段,其一,空手套白狼。從每年的胡閏財富榜來看,近些年來,房地產行業產生的暴發戶是最多的。筆者認為,房地產行業內之所以多產暴發戶,其一個很重要的原因是,從房地產行業可以通過“空手套白狼”的手段“白手起家”。

一些膽大的開發商從銀行貸一大筆款子,再從政府拿地,轉手出去就能大賺一筆,或直接開發住房,則賺得更多。還有的人借老百姓保命錢——社會基金等拿地和開發房地產,用公共資金賺取暴利,把公共資金置於房地產的開發風浪中。

伴隨隨著房地產的興起,與房地產開發有關的貪官也紛紛中箭落馬。前不久,行賄的房地產商引爆湖北麻城政壇地震,牽連出一系列貪腐官員,包括麻城市委書記鄧新生、副市長徐聖賢,市建設局局長夏桂松、副局長熊文儉,市房產局書記陶興文等。房地產商為何要行賄地方官員?因為少許行賄花費能幫助他們從地方政府的“政策傾斜”中賺取暴利。

比如讓官員幫忙低價拿地,或通過改變土地性質拿低價地;其次是免交城市建設配套費;再次是緩徵土地出讓金等等;官員大筆一揮,就能賺個盆滿缽盈,房地產哪有不樂意“出血”的?蘇州市原副市長姜人傑為何能煉成億萬貪官?就是因為開發商利用姜手中的權力鑽政策空子低價拿地,轉手淨賺一點九億元!姜則一次受賄8250萬元!

近些年,房地產開發商及其“磚家”為何如此牛?房價為何如此瘋狂的飆車?因為他們認準了貪官始終會替其鳴鑼開道。因此,無論是房地產的暴利渠道,還是暴利手段,根本原因是法制不健全,權力沒有受到很好的約束,腐敗擾亂了房地產開發市場,所以,要想降房價,不把可怕的權力關進籠子裡,無異於白日做夢。

土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人,以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦,不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。納稅人為轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權、並取得收入的單位和個人。課稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權所取得的增值額。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出後的餘額。土地增值稅實行四級超額累進稅率。

作用:

土地增值稅的開徵,具有極其重要的作用:

有利於增強國家對房地產開發商和房地產交易市場的調控;

有利於國家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為;

有利於增加國家財政收入為經濟建設積累資金。

房地產的發展趨勢觀察,房地產企業的經營方式將呈現更加規模化、專業化、多樣化。根據產品的細分市場、企業的自有資源、外部的政策環境等,各個企業會選擇自己合適的經營方式。

一、從區域布局上來看,一線品牌房企加速進軍二級城市。隨著交通樞紐、產業規劃的全新布局,中國二級城市將迎來新一輪發展計畫,在這樣的背景下,二級城市消費力將得到提升。

二、從品牌規模來看:過去十年,萬科、保利等房地產企業把握住了市場機遇實現了高速發展,企業規模迅速擴大,成為行業巨頭。隨著調控政策的繼續和行業增速的放緩以及土地成本的飆高,這些大型企業的領先優勢會更加明顯,市場份額逐步上升,一些中小規模的企業受到政策和市場的衝擊影響會較大,會逐漸邊緣化。

三、從開發模式上來看:現在中國房企發展的最大瓶頸依然是金融,資金鍊成為房企開發項目的最大風險所在。過去十年房企的開發模式以快速周轉模式為主,也就是買地、賣房、再買地、再賣房。短期來看,快速周轉模式可以加快資金周轉,有助於緩解資金鍊緊張狀況,但一旦市場發生重大波動,反而會加劇資金鍊緊張狀況。以萬達為代表的現金流滾資產模式,更為穩妥,在持有資產的同時銷售部分增值能力較小的物業,實現現金回籠支持下個項目啟動。部分物業出售,以作現金流為主,部分物業長期持有,以作利潤為主。通過現金流

房產市場

房產市場是從事房產、土地的出售、租賃、買賣、抵押等交易活動的場所或領域。房產包括作為居民個人消費資料的住宅,也包括作為生產資料的廠房、辦公樓等。所以,住宅市場屬於生活資料市場的一部分,非住宅房產市場則是生產要素市場的一部分。房產也是自然商品,因而建立和發展從事房產交易的市場是經濟運行的要求。

房產市場是房地產業進行社會再生產的基本條件,並可帶動建築業、建材工業等諸多產業發展。房地產市場通過市場機制,及時實現房地產的價值和使用價值,可提高房地產業的經濟效益,促進房地產資源的有效配置和房產建設資金的良性循環。房產市場能引導居民消費結構合理化,有利於改善居住條件,提高居民的居住水平。因此,房地產市場是房地產市場體系中最有代表性,也是最重要的部分,處於主體地位。

中國市場

房地產企業1-5月銷售的絕對量並不算很低,大部分重點房企銷售數據同比仍有增加即可說明這一點,但放在2014年全年目標看,完成比例卻很低,可見開發商年初過於樂觀地預估了2014年的整體市場。

截至昨日,共有萬科、恆大、綠地、碧桂園、保利等13家A股及H股上市房企公布5月銷售業績。由於加大促銷力度,以及地方救市政策效果漸顯,重點房企5月銷售有所起色,但1-5月整體銷售目標完成率普遍下滑。預計下半年房企出貨和去化壓力將陡增,隨行就市、加快去化的銷售策略將成為房企應對市場的主流。

5月業績大多止跌回升

業績數據顯示,13家重點房企5月銷售普遍止跌回升。從銷售金額同比情況來看,只有世茂和富力出現下滑,降幅分別為14%和5%,其他房企都有不同程度的上漲,但分化明顯。其中,萬科同比增3%,增幅與上月持平;綠地同比增37%,增幅較上月擴大17個百分點;保利地產同比增幅由負轉正,由上月的-12%上升到5月的10%;恆大地產和融創中國同比分別增加28%和23%,但增幅較上月有所收窄。

從銷售金額環比情況看,13家重點房企環比金額漲跌各半。其中,恆大、首創、富力、世茂、旭輝等環比有所下滑,降幅分別為9%、28%、27%、3%和6%;其他房企則出現不同程度的上漲,保利、綠地、萬科分別上升47%、25%和14%,而其4月的環比降幅分別為31%、20%和11%。

5月重點房企業績回升企穩,究其原因,主要是由於房企隨行就市加大了促銷力度,這方面龍頭房企表現特別明顯。其中,萬科方面,北京住總萬科橙3月降價後,項目持續熱銷,5月銷售427套,成交7.33億元;綠地集團5月147億元銷售中,上海綠地中心二期貢獻了近30%;保利地產則發揮多盤聯動行銷優勢,加大節日促銷和折扣行銷力度,以佛山的保利紫山花園和保利公館兩個項目為例,5月分別銷售4.0億元和2.7億元,環比分別上升54.7倍和81%,促銷效果顯著。此外,地方救市力度加大,特別是首套銀行信貸有所放鬆,也推動房企銷售出現回升。

全年目標完成率慘澹

雖然5月銷售情況略有好轉,但由於前5月總體市場萎靡、銷售不暢,重點房企2014年銷售目標的完成情況截至目前並不盡如人意。從1-5月累計目標完成率看,13家企業中恆大完成比例最高,達51%;其次是萬科,完成41%;其後的碧桂園、旭輝、保利、富力、世茂、融創完成度均在30%-40%之間;綠地、中國奧園、金地分別為25%、23%和21%;首創置業只有18%;而花樣年更是完成率只有10%,均低於40%的時間進度線。

一般來說,受春節因素的影響,上半年房企完成度都會較慢,但2014年與2013年同期相比,大部分房企的業績完成度也出現不同程度的下滑。像世茂、保利,降幅分別高達16個百分點和11個百分點;綠地、富力也下滑了6個百分點;首創置業下降了4個百分點;中國奧園和融創基本與2013年持平。

有分析人士認為,從房企銷售數據上看,開發商年初制定目標時似乎出現了行業判斷集體失誤的現象。

由於目標完成率普遍下降,下半年房企將面臨推案和去化的雙向壓力。一方面,由於業績完成度低,房企需要加大推案量以加快銷售,確保能完成全年目標;另一方面,如果行業持續不景氣,房企加大推量也會增加積貨風險。可以明確的是,萬科、綠地、保利等龍頭房企隨行就市、加快去化的銷售策略將成為下半年房企應對市場的主流。

市場泡沫

上世紀80年代至九十年代中後期,中國大陸的房地產市場已經跟不上快速前進的經濟步伐。1999年中央政府開始在全國範圍內停止福利分房制度,開始推行住房分配貨幣化制度,這種制度自1986年開始在煙臺進行試點,以提租發券、空轉起步為特徵。不久,唐山、蚌埠等城市也加入到了房改試點的行列。

然而由於八十年代末期的高強度通貨膨脹(1988年通貨膨脹率已達到18.5%),巨觀經濟全面調整導致銀根緊縮,大量房地產企業失去了資金來源,產生了中國改革開放以來的第一個爛尾樓高潮。在這種情況下,住房分配改革與房地產市場的發展的必然是以沉寂告終。

上世紀90年代1992年鄧小平南巡講話以後國家對土地批租的審批權進行適當下放,南方的房地產開發出現了一整年的高速發展。但是這樣的瘋狂建築高潮卻導致了上游原材料的上漲,這種上漲也造成了新的高強度通貨膨脹,並造就了第二個爛尾樓高潮。如海南省,廣西北海等的爛尾樓大多出現在這一時期。

1994年,《國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定》發布實施,住房公積金制度開始全面建立。之前這一來自新加坡的房地產分配製度只在上海進行試點。

到了1998年中央政府決定開始停止住房實物分配而改為貨幣化分配。停止福利分房後,新建住房原則上只售不租,同時全面推行住房公積金制度。當年中國建設銀行發出了中國的第一份個人住房抵押貸款。

2000年以來進入本世紀,中國大陸房地產市場改革在新的一波房地產投資熱潮的推動下迅速升溫。2001年房地產投資6245億元,占全社會總投資36898億元的16.9%,到2004年房地產投資升高到14480.75億元,占社會總投資58620.28億元的24.7%(2005年上半年房地產業投資6193億元,總投資32895億元,占比18。8%)。與此同時,政府也出台多項優惠政策,以期望房地產業成為新興的支柱產業。使用的方法包括,退還個人所得稅,降低交易契稅,放寬銀行貸款條件,加大房地產業扶持力度等等。在這種背景下,房價開始迅速竄升。這波房價波動中最為明顯的例子就是中國最大的城市上海。

2000年的上海的房屋每平方米均價為3326元,到2004年時均價已上升至6385元,漲幅達到92%。2001年,上海只有4%的住宅售價超過8000元/平方米,2003年這一數字達到16%。到2005年第一季度,有40%的住宅成交價格超過8000元/平方米, 而市中心的房價更大多已經突破16000元每平方。

而中國大陸其他城市的房價也幾乎以同樣的增速不斷向上:杭州的房價早於上海開始其向上突進的趨勢,但也比上海更早遭遇到市場的反擊;北京的房價漲幅也相當驚人,其中國大陸最高房價城市的地位至2003年初才被上海超出。房價的漲幅不但集中於中心城市,同時也蔓延到了一些二級城市。

國家研究機構的學者和大多數經濟學者都認為此次中國大陸房地產泡沫堪比1991年以前的日本房地產於1997年之前的香港房地產。但是少數學者和大多數的房地產商人則堅持認為中國大陸房地產市場是不存在泡沫的,這只是長期計畫體制以後的正常的上漲。但是在2003年6月中國人民銀行發布了所謂121號檔案以加強房地產投資管理牽制過猛的房地產升勢。但是一個月以後,國務院發布的8號令卻在一定程度上抵消了前述檔案的效力。房價在政府的自相矛盾中繼續前進,直到2005年年初達到頂峰。

2005年以來中央政府採取一系列的控制措施以期達到平抑房價平息民眾不滿情緒的目的。特別是七部委聯合發布的《關於做好穩定住房價格工作的意見》。該意見規定,“對2年內未開工的住房項目,要再次進行規劃審查”,“對持有不足2年的房地產轉手交易時以交易全額徵收營業稅”,“加強經濟適用房建設”等等。此政策對中國大陸房地產泡沫的衝擊非常明顯,大量消費者持幣待購,對市場有很強的下降期望。截至條目編制時,上海的房價已經回穩,上漲趨勢不再明顯,成交亦開始萎縮。

市場問題

1.房地產資金來源結構單一,開發商自有資金比重低,房地產市場資金依賴度比較高。

2.圈地的可能性依然存在。

3.房價增長快,對民眾的心理預期比較大,住房比重偏小,結構性矛盾依然突出。

4.住房社會保障的配套政策不健全,可操作性較差,門檻高、受益面窄。

5.房地產企業數量多、負債率高。

6.二手房房源沒有釋放,供給不足,市場需要規範。

7.房地產中介誠信缺失。

8.拆遷安置補償不合理,城市房屋拆遷糾紛不斷。

9.觀念有待於改變,發達地區租價比例為40%,法國為37%,英國為34%,新加坡為30%,美國28%,這種狀況有利於人口的流動,對此適度的投資性購房具有積極的意義。

房產房產

所有這些問題的核心之一在於地方政府的“土地財政”,即地方政府依靠高額的土地出讓金來補充當地政府的財政收入。開發商賺取高額的利潤而政府收取開發商高額的出讓金。高地價,高利潤(有傳言說有普遍的貪污腐敗成本)就有了超出當地平均居民家庭年收入10倍20倍的房價。在這一利益鏈條的捆綁下中國大陸的高房價將延續。

房地產動態

國家三令五申,不會改變房價調控主基調,但排隊看房的人似乎越來越多,成交量也在逐漸攀升,不僅是消費者、連一些開發商都開始對樓市預期發生變化。在這種背景下, 6月份中國非製造業商務活動指數昨天出爐,達到56.7%,其中,房地產業商務活動指數尤為引人關注,因為它創出了2010年12月以來的新高。

2012年6月以來中國經濟趨穩跡象明顯 一段時間以來,各種經濟數據都不太樂觀,但6月官方非製造業商務活動指數卻走出一枝獨秀的姿態,不僅仍然處於擴張區間,甚至還比上個月回升了1.5個百分點,而其中新訂單指數達到53.7%,創整年以來新高,中國物流與採購聯合會副會長蔡進分析,這表明非製造業經濟保持穩健增長勢頭:

結合製造業PMI數據來看,6月以來,中國經濟趨穩的跡象較為明顯。從非製造業的行業來看,有這樣幾個還是較為突出——一個是房地產商務活動指數,另外一個是電信業和物流業,和生產性服務業密切相關的商務活動指數明顯回升。

房地產業商務活動指數創19個月新高

值得關注的是,房地產業商務活動指數達到58.2%,創19個月以來新高,同時房地產業的新訂單指數結束近一年半的下降趨勢,回升至55.7%。

反映出房地產領域經過大半年需求的積蓄,一些剛性需求有所釋放。

根據官方數據計算粗略估計,政府和銀行2012年從房地產獲得收入47917億元,占全年房地產業銷售額6 .4萬億元的75%.雖然這種簡單相加的計算方法在業內人士中引起不同觀點,但政府從房地產行業中拿走的土地出讓金和稅費比例偏高已經成為不爭的事實。

美國房市

房市現狀

根據美國網上房地產公司的數據,美國房價出現了微弱地上揚,這是自2007年以來的首次上升。美國各大主流網站根據此報告認為全國房價已“探底”。雖然此次的增長僅有0.2%,但在經歷了長達5年的持續下跌的情況,這樣微軟的增長也足夠說明了下跌趨勢已在改變了。

Zillow調查的167個市場幾乎都出現了價格增長。

Zillow的高級經濟專家Stan Humphries稱:“過去四個月以來,房價和預計數據都呈現增長趨勢,看來美國的房價已經探底了。 雖然就業市場恢復沒有預期快,但房市回暖正在成形。這說明,房市擁有自我修復能力。”

Zillow的報告對比了在同一地區出售的住宅價格, 顯示以季度為單位的增長更強勁——達2.1%, 這是自2005年以來最大的增長。 房價增幅最大的市場正是在房地產崩潰時期降幅最大的市場。譬如,鳳凰城的房價一年的增長為12%。

其他專家則認為,美國房價全國範圍內的總體上升是由某些市場的價格泡沫造成的。

“強大的需求,尤其是在加利福尼亞、亞利桑那和內華達州的房價短期內增幅相當快。 由於這些州許多房屋買賣都是現金交易, 美國現存的估價系統使得他們比其他州的房價上漲更快,”Cambell Surveys的研究主管、Housing Pulse分析師 Thomas Popik說道:“但是這種趨勢增加了這些熱門房產市場出現房價泡沫的可能性。”

隨著房產抵押債主轉向購買那些法拍房(foreclosure)的替代品,比如虧本銷售房(short sale),法拍房的供應量已經穩步下降。 投資者們希望充分利用熱門的租賃市場,因此必須分散到其他市場中去尋找更有利的交易。

投資公司Landsmith的CEO說: “我們進入鳳凰城市場的速度太快了, 這些市場將會被炒熱,我們轉而看好東部市場,如密西根州和佛羅里達州。”

Zillow指數在那些先前低迷的市場增幅最大,比如邁阿密、奧蘭多和大部分加利福尼亞州地區,其他那些並未陷入低迷的市場的指數卻還在下降,如聖路易斯州(一年下降4%)、芝加哥(一年下降5.8%)和費城(一年下降3.5%)。

房地產數據分析公司Radar Logic的CEO Michael Feder說:“那些通過分析現有結果而認為房價觸底的人錯的離譜。不僅不能根據現在即時的跡象妄下結論,普遍的的房產現狀更是不容樂觀。房地產仍然是個短板。”

Radar Logic也注意到了房價上漲,但是認為只是冬天溫和的天氣暫時增加了購房需求。這就意味著下半年的房價將會回落。就算沒有天氣的假說,他們也看到許多其他麻煩。

Radar Logic的報告指出:“在供應一方,高價會吸引金融機構出售更多法拍房,使得那些先前由於負資產無法出售住宅的家庭能夠進入房產交易的市場。於是,可售房產的供應就會增加,從而將房價壓低。而在需求一方,上升的房價可能會降低投資量。”

今天,美國的房地產市場大部分是由投資者驅動的,比例是1/4 到1/3。因為全國的房價是基於二手房有限供應的基礎上,這供應又依賴於國家的大銀行,這些都使得全國的房價上漲比以往更加不穩定。一手房的購買者理應占市場的40%,但是卻只占了1/3。而成千上萬可能搬家的購買者因為負資產或準負資產被困住宅中。

房產投資

全世界最聰明投資者,包括巴菲特一直關注房價,他們預期美國住宅市場將出現持續復甦。其他類型的房地產投資──包括擁有大型購物中心、公寓大樓,酒店,和醫院產權的房地產投資信託基金(REITs)──也成為表現最好的投資品種。

對普通投資者而言,這一輪的反彈為其提供了一個機會,需要重新思考投資組合中應該有多少比重放在房地產投資品種上──抓住一個他們曾完全放棄的板塊重獲新生的契機,及時參與進去。

達夫菲爾普斯投資管理公司(Duff & Phelps Investment Management)的投資經理弗蘭克·海格迪(Frank Haggerty)說,“經過近期我們看到的回暖後,人們很自然地會問,‘我是不是已經錯過了跟進的機會,還是將來會有更大的復甦空間?’在我們看來,未來的空間還很大。”海格迪聯合管理一個13億美元的共同基金,投資於商業地產公司。

持這種樂觀態度的人很普遍。美國獨棟住宅的價格正在穩步回升,哈佛大學住房研究聯合中心6月份的一份報告顯示,2012年3月份獨棟住宅的新增庫存處於49年以來的最低水平。住房研究聯合中心的董事總經理艾瑞克·貝爾斯基(Eric Belsky)說,低庫存的好處在於:只要花不到六個月就能把現有庫存全部賣光,而六個月的庫存是衡量市場強勁還是疲軟的傳統意義上的分水嶺。

當然,美國房價在此次經濟衰退期間曾出現過的一些短期的復甦跡象。2009年中,標普-凱斯希勒20城市房價指數曾出現過為期一年的上漲,但隨後又再度下跌。21世紀之初美國股市大跌以及房地產泡沫破裂的耶魯大學教授羅伯特·希勒(Robert Shiller)說,還不能肯定美國的房價是否已經觸底。

特性

1、房地產位置的固定性:土地是自然生成物,位置不可移動,房屋是建築在土地上的,因此決定房屋不可移動、固定性,使房地產受地理位置的限制;

2、地域差別性:每一個地區或者同一地區不同位置的房地產價值也不相同;

3、房地產的高質耐久性;

4、房地產具有保值、增值性,前提是國家的政局穩定,由土地性質決定,土地有限、不可再生,但人們對土地的需求日益增大、增加,物以稀為貴,房地產作為龍頭產業,稅收約占國民生產總值的10%。

調控

2012年10月12日、13日和15日,中共中央政治局常委、國務院總理溫家寶在中南海先後召開行業協會負責人、部分地方部門和企業負責人以及專家學者三場座談會,聽取大家對當前經濟形勢的意見和建議。溫家寶指出,房地產調控初見成效,但依然不穩定,必須堅持調控政策不動搖。

中國房地產業協會朱中一說,當前房地產調控取得了明顯成效。9月份房價環比漲幅繼續收窄,房地產投資降幅收窄。前9個月,保障性安居工程新開工720萬套,基本建成480萬套,完成全年任務問題不大。他建議,將調控措施常態化,並逐步與中長期制度相銜接。

對此,溫家寶表示,房地產調控初見成效,但依然不穩定,必須堅持調控政策不動搖。今天的調控,包括房地產業的科學規劃、規範市場秩序、使價格合理回歸,都是為了促進房地產業的長期穩定和可持續發展。調控手段,從長期講還需要逐步完善,更加注重市場和法制手段。

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國家統計局發布的數據顯示,全國房地產開發投資同比增長34%,但增幅比1-2月下降1.1個百分點。由此可見開發商對後市謹慎,已經開始減少房地產投資規模。此外,開放商自籌資金的比重持續上升,截至一季度已達36.98%,這表明信貸環境依然不樂觀。

房地產投資增速下降

數據顯示,1-3月,全國房地產開發投資8846億元,同比增長34.1%,比1-2月份降低1.1個百分點,比同期降低1個百分點。預計,接下來數月,開發商的投資熱情將會繼續逐步降溫。國家統計局新聞發言人盛來運指出,從一季度的情況來看,房地產調控的效果在繼續顯現,一是房地產的投資性需求得到了明顯遏制,二是部分城市房地產價格過快上漲的勢頭得到了遏制,監測的70個大中城市房價數據顯示,2月份這些城市中有7個城市的房地產價格數據環比是下降的,有35個城市的房價漲幅是回落的。

在投資規模下降的同時,3月份,全國房地產開發景氣指數為102.98,比同期回落2.91個百分點。在嚴厲的調控之下,國房景氣指標依然沒有走出下行通道,預期下半年會觸底,谷值將高於上一輪的谷值,才很有可能會步入上升通道。

商品房銷售面積回升

1-3月,全國房地產開發企業房屋新開工面積2.08億平方米,同比增長23.4%,增幅較1-2月份下降4.5個百分點,較去年同期下降37.4個百分點。從月度情況來看,3月份全國房屋新開工面積為2.08億平方米,同比上漲19.3%,環比1-2月份上漲8.8%。預計未來幾個月,主要受1000萬套保障房推動,房屋新開工面積將持續上漲;另外,開發企業購置土地規模較大,也會增加新開工量,當然受市場低迷的影響,也會出現部分企業緩開工的現象。

3月份,全國商品房銷售面積9500萬平方米,較1-2月份增長16.7%,比同期增長15.8%。預計二季度隨著開發商推盤量的增加、促銷範圍的擴大,成交量將有所增長,三季度有可能會繼續增長。

房企資金狀況仍然緊張

1-3月,房地產開發企業資金來源19268億元,同比增長18.6%,增幅比1-2月份提高2.3個百分點,這是在同比增幅連續下降一年後的首次回升,但是增幅較去年同期仍大幅下降42.8個百分點,依然明顯低於近十年歷史均值。

開發企業資金來源的構成方面,三個月以來國內貸款3837億元,增長4.4%;利用外資144億元,增長45.2%;自籌資金7126億元,增長27.2%;其他資金8186億元,增長18.7%。在其他資金中,定金及預收款4825億元,增長28.7%;個人按揭貸款2076億元,下降5.3%。

由此可見,外資正在快速進入中國的房地產開發業,最慘澹的屬個人房貸業務,在商業銀行放貸指標較少的情況下,出現了負增長。此外,企業,由1-2月份的34.37%上升為36.98%。這說明,信貸環境繼續緊縮,開發商被迫更多的利用自有資金。

房地產行業信任缺失

中國社會科學院今日發布的《社會心態藍皮書》指出,2010年,對北京、上海、廣州調查結果顯示,三市市民總體社會信任屬低度信任水平。其中,三地市民認為廣告、房地產行業信任缺失,食品、藥品行業信任危機嚴重。居民對政府機構的信任程度最高,對商業行業信任程度最低;上海和廣州兩市的社會信任狀況略高於北京。

調查顯示,虛假廣告欺騙現象的嚴重程度得分為78.3分,屬於“非常嚴重”範圍;房地產開發和中介、食品行業、藥品行業的嚴重程度得分分別為71.0分、65.4分、64.0分,均屬“嚴重”範圍。

三城市中,上海的社會總信任得分為65.7分,位居三城市之首;廣州的社會信任得分為63.7分,居第2位;北京在本次調查中社會信任程度最低,得分為59.3分。

政府機構、公共媒體、公共事業單位或部門等有政府背景的行業/部門受信任程度較高,接近“中度信任”水平,商業行業最低,屬“基本不信任”範圍。

人際關係越親密信任程度越高。其中,對家庭成員“高度信任”,對親戚朋友接近“高度信任”,而對陌生人和網友則“高度不信任”。

上海、北京市民對社會欺騙現象嚴重程度的判斷高於廣州。調查顯示,上海和北京市民認為社會欺騙行為較多,兩地嚴重程度得分分別為67.5分和60.8分,屬“嚴重”範圍;廣州市民認為社會欺騙現象的嚴重程度相對較低,其得分為51.0分。

在綜合分析了三地市民社會信任度的基礎上,藍皮書提出了三條建議:

一是要開展社會誠信建設的社會行動。首先從提高公共服務水平,提高政府的公信力,防止公職人員的瀆職行為,發揮公共媒體的引領作用。

二是加強商業監管,嚴懲假冒偽劣產品,提高行業誠信。特別是與老百姓生活息息相關的房地產、食品、藥品行業,應採取各種措施,確保市場健康穩定發展。加大監管和查處力度,杜絕商業欺詐行為。特別是虛假廣告和商場/超市促銷欺騙行為,是今後監管和查處工作的重點。

三是通過大力發展民間社團組織,培植社會輿論力量,一方面可以通過社會組織,踐行契約誠信原則,發展出“生人社會”的誠信行為規範,創造良好的人際信任環境;另一方面,通過社會力量的培育,抵制市場不誠信行為和參與對制度的完善,有效防止欺騙現象發生。

2011年8月深圳房地產商業市場呈現出“高低不一”的局面,地量批售,銷量創新高。深圳終於迎來第26屆世界大學生夏季運動會的舉行,大運期間,整個樓市推售、行銷活動驟然減少,大運會短期內轉移了市民對樓市的關注。與此同時,樓市調控的烏雲正在擴大蔓延,在7.11實行二手房按評估價徵稅後,政府又計畫將二、三線城市納入限購範圍,再加上銀行銀根繼續緊縮,貸款難度越來越大,投資門檻日益增加。住宅市場不景氣,商業市場也受到波及。

大運會、政策調控沖淡了房地產市場,全月只有1個商業項目取得預售,批售量0.13萬㎡,比上月大幅減少97.84%。而成交量達3.19萬㎡,創年內新高,環比增長76.50%,同時成交均價為26151元/㎡,環比下降31.78%,量升價跌主要受兩個已備案但未銷售的項目影響,由於備案量大、備案價格低,帶動了全市成交量,同時拉低了成交均價。

房市焦點

房地產房地產

由於一二線城市嚴厲的限購和產能過剩,大量開發商向三四線城市進軍和轉移,

但是在轉移過程中卻遭遇市場需求有限的桎梏,這也為大家敲響了城鎮化泡沫的警鐘。而現今回歸一二線城市,可能遇到相同的問題,就是土地的供應是有限的。在這種時候,這種回歸會讓競爭變得更加激烈,可能到最後會推動土地價格的上漲,開發的專 業度競爭也會更加激烈。

一線城市遭遇的嚴厲調控政策以及高企的地價、資本市場的導向,使得主流房企一度大規模布局二三四線城市,但在布局之後,很多三四線城市帶來的效益並不高, 而此時,通過一段時間以來的調控和市場需求的長久壓抑,一線城市重新出現一些缺口和機會,土地市場也進入供應高峰,這成為房企重新回歸一線城市的主要原 因。不過,從長期來看,未來樓市的主戰場還將是二三四線城市,隨著新型城鎮化帶來的機遇、人口大規模進入,這些城市發展潛力仍待挖掘,而企業也必須通過轉 型與當地市場完全契合,才能實現真正的盈利。

房產活躍

中國大多數城市的房地產市場7月份均持續保持活躍。據國家統計局的數據,2013年7月份中國出現房價同比上漲的城市為69個,同比上漲城市數量連續第三個月保持在69個。北京、廣州、深圳、上海等一線城市繼續領漲全國房價。

數據顯示,7月份中國房屋銷售面積同比增長12.0%,增速比6月份上漲了0.4個百分點;房屋銷售額同比增長13.7%,增速低於6月份;新屋開工總面積同比增長40.7%,則大大高於6月份同比10.9%的漲幅。

中國經濟改革研究基金會國民經濟研究所所長樊綱日前在上海出席論壇時公開表示,房地產是中國經濟的支柱產業之一,中國整體房地產市場的泡沫並不大,且泡沫剛出現政府就及時採取了調控措施,未來中國房地產市場將進入平穩增長的階段。

該報告稱,在當前的經濟復甦時期,料中國仍會確保其所採取的任何措施不會損害作為經濟成長引擎的房地產市場。但2012年的緊縮措施仍將繼續對房地產市場產生實質影響。

房地產拖累上半年財收“雪上加霜”

數據顯示,2014年1至6月,扣除營改增因素國內增值稅增長僅1.4%,6月份的數據更不樂觀。6月國內增值稅2924億元,同比下降0.5%,扣除營改增轉移收入後下降4.5%。習慣了增值稅兩位數增長,扣除營改增因素下降4.5%的增值稅很難不引發關注。

如果說整體的經濟形勢已然難言樂觀,那么2014年以來房地產市場的波動,價格、銷量的回調,對我國財政收入來說無疑是“雪上加霜”。

數據顯示,1至6月,房地產營業稅3041億元,增長6 .6%,其中一季度增長10 .3%,而二季度僅增長3.1%,比一季度大幅回落7.2個百分點。

銷售面積下降6%銷售額下降6.7%

2014年7月16日國家統計局發布數據顯示,1—6月份房地產的銷售面積下降6%,銷售額下降6.7%,不同地區房地產的價格也出現了分化,二三線城市房地產價格出現了往下調整的這樣一種態勢。

針對房地產市場出現的分化調整態勢,國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長盛來運認為有兩個原因:一是2013年同比基數比較高。2014年的1—6月份房地產銷售面積為4.8萬億平方米,2013年同期基數5.1萬億,而且2013年上半年增長速度將近30%,在這樣高基數的情況下出現回落也是很正常的。二是市場自身的內生調整需要,上半年房地產市場出現回落也是一種向理性回歸的正常反應。

房地產暴利時代結束

臨近年末,一線城市土地市場再度升溫。然而,樓市持續調整的影響不斷顯現,如何消化龐大的庫存依然是當前樓市面臨的最大問題。同時,與房地產行業密切相關的一些下游產業也日益感受到陣陣寒意。專家指出,長期來看,樓市調整有助於結束房地產暴利時代。

中國社科院2015年發布的房地產綠皮書指出,2014年中國住房投資投機全面退潮,大中城市房價由全線上漲到普遍下跌,商品住宅進入相對過剩,成交量萎縮,庫存水平攀升,預計2015年住房市場將整體衰退。

相關詞語

1、新國八條

2、限購令

3、房產稅

4、曲線購房

5、假離婚

6、加息

7、禁止群租

8.公租房

9.保障元年

10.保證性住房

11.商品房

12.住宅

11. 環首都經濟圈

12.房產稅

連結之一

房地產開發五證一書辦理流程

原則上是:建設用地規劃許可證——國有土地使用權證——建設工程規劃許可證——建築工程施工許可證(又稱建築工程開工證)——商品房預售許可證

詳細查看下面:

一 、建設用地規劃許可證和國有土地使用證

1.選址意見書(審查用地性質、範圍、面積是否符合城市整體規劃)(30個工作日)

程式:

(1)企業提供申請報告、規劃申請表、總平面圖、土地轉讓協定或國有土地使用證、企業營業執照和資質證書,報規劃局用地處

(2)用地處轉總工室審查

(3)報局業務會批准

(4)領取選址意見書

2.規劃院實地測量,並處定點陣圖,收取測量費

3.建設用地規劃許可證(30個工作日)

(1)企業持定點陣圖、選址意見書、用地申請到用地處審查

(2)主管局長、主管局市長批准

(3)打交費單,領取用地規劃許可證

4.國有土地使用證(60個工作日)

(1)建設單位持用地申請、航測圖、平面布置圖、土地轉讓協定、建設用地規劃許可證、土地轉讓雙方的有關證件、委託書到土地局土地利用處

(2)土地評估

(3)土地局測量對現場測量,出定界圖

(4)繳納土地出讓金和契稅,領取國有土地使用證

二、建設工程規劃許可證

1. 市消防支隊蓋章(15個工作日)

(1) 持消防審批表、全套施工圖到市消防支隊建審科進行審批

(2) 核發消防設計審核意見書、建設工程規劃許可證申請表蓋章

2.人防證明市人防辦六十個工作日辦理自建手續

3.房地產開發建設規模(30個工作日)

建設單位持單位申請、總平面圖、資金證明到市房管局規劃發展處辦理

4.建設工程規劃許可證(30個工作日)

(1)建設單位持申請報告、建設工程規劃申請表(消防蓋章)、土地征、用地規劃許可證、總平面圖、全套施工圖、四套航測圖到市規劃局建管處

(2)以上資料由總工室、局業務會審定後報處長、局長簽字

(3)打交費單交費,領取建設規劃許可證、放驗線通知單

5.放線報告(15個工作日)

持放線通知和施工圖、紅線圖到規劃院測量隊放線。

三、建設工程施工許可證(建委)

1. 報建(1個工作日)

提供資料:建設工程規劃許可證、用地規劃許可證、土地證、報建申請表4份、紅線圖、施工圖、規劃總平面圖

2. 現場勘察(3個工作日)

3. 組織招標

4. 抗震審查

5. 施工契約審查

6. 交費,辦理建設工程施工許可證(建設施工契約、勘察契約、設計契約、監理契約、報建申請表、工程預算書、中標通知書、交費發票

四、商品房預售許可證(15個工作日)

申請單位持營業執照、資質證書、土地征、年度開發建設規模、建設工程規劃許可證、紅線圖、施工契約、施工許可證、銷控表、標準層平面圖、物業管理內容、到市房管局預售科,十五日核心發

五、配套工程

建設管線工程規劃許可證(15個工作日):建設單位持申請報告、建設工程規劃申請表、土地征、用地規劃許可證、總平面圖、管線報批圖、市規劃局管線工程處

010房地產新政

新國十條

2010新國十條具體內容(房產政策國十條)。國務院4月出台新的房地產政策、房貸新政等若干檔案,穩定樓市,促進樓市健康平穩發展。《國務院辦公廳關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》(國辦發〔2010〕4號)印發後,全國房地產市場整體上出現了一些積極變化。但近期部分城市房價、地價又出現過快上漲勢頭,投機性購房再度活躍,需要引起高度重視。為進一步落實各地區、各有關部門的責任,堅決遏制部分城市房價過快上漲,切實解決城鎮居民住房問題。房產政策國十條簡介如下:

房地產房地產

一、各地區、各有關部門要切實履行穩定房價和住房保障職責

(一)統一思想,提高認識。

(二)建立考核問責機制。

二、堅決抑制不合理住房需求

(三)實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。

(四)發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用。

三、增加住房有效供給

(五)增加居住用地有效供應。

(六)調整住房供應結構。

四、加快保障性安居工程建設

(七)確保完成2010年建設保障性住房300萬套、各類棚戶區改造住房280萬套的工作任務。

五、加強市場監管

(八)加強對房地產開發企業購地和融資的監管。

(九)加大交易秩序監管力度。

(十)完善房地產市場信息披露制度。

市場調控新政

2010.8.5 銀監會有關負責人稱,對於商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區,商業銀行可根據風險狀況,暫停發放購買第三套及以上住房貸款。但銀監會並沒有指出,房價過高、上漲過快、供應緊張的地區為哪些地區。

2010.06.12 住建部等七部門發文,加快發展公租房:由住房城鄉建設部等7部門聯合制定的《關於加快發展公共租賃住房的指導意見》12日正式對外發布,旨在解決中國城市中等偏低收入家庭住房困難。

2010.06.04 三部委發文明確個人房貸二套房認定標準:住房和城鄉建設部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會發出通知規定,商業性個人住房貸款中居民家庭住房套數,應依據擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下實際擁有的成套住房數量進行認定。

2010.05.22 廣州出台國十條樓市新政細則,未停止三套房貸:廣州細則主要是重申國務院“國十條”的多項措施,如嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房,堅決抑制不合理住房需求;對定價過高、漲幅過快的樓盤進行重點清算和稽查;明確保障性住房供應量、商品房和限價房供應量等等。

2010.05.22 重慶樓市新政出台未對第三套房停貸,重慶調控重點著眼於加強住房保障、增加有效供給、規範市場秩序等,沒有對三套房停貸作出限制,同時對首次購買住房並以按揭方式支付的主城納稅人實行財政補助,有保有壓的調控措施。

2010.05.06 深圳版新國十條出爐,暫停三套房貸款:5月6日,深圳出台“新國十條”執行細則,規定商業銀行根據風險狀況,暫停發放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供一年以上本市納稅證明或社會 保險繳納證券的非本地居民暫停發放購買住房貸款。

2010.05.02 央行年內第三次上調存款準備金率,5月2日,央行宣布自5月10日起,上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點,農村信用社、村鎮銀行暫不上調。這是央行今年第三次上調存款準備金率。有專家指出央行此次調整是配合為樓市降溫而考慮的。

2010.04.30 北京出台地方樓市新政,同一家庭限新購一套房:暫停三套及以上房貸、首提個人售房計稅、限制外地人購房 同一購房家庭只能新購買一套商品住房;金融機構和稅務部門可以根據本市房屋權屬交易系統中個人住房記錄,實施差別化的信貸和稅收政策。暫停對購買第三套及以上住房,以及不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民發放貸款。

2010.04.21 二套房以住房套數界定,不再以貸款為準,銀監會銀行業監管一部主任楊家才21日在接受記者採訪時,解讀了最新出台的房貸新政。他強調,新的房貸政策是以房屋數量來認定是否為第二套、第三套,同時,認定範圍以家庭為單位。這與此前執行的二套房認定標準出現了根本性的變化。

2010.04.19 住建部要求商品住房嚴格實行購房實名制,未獲預售許可,開發商不得收取定金:住房城鄉建設部發出《關於進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》,要求商品住房嚴格實行購房實名制,認購後不得擅自更改購房者姓名。今後未取得預售許可的商品住房項目,房地產開發企業不得以認購、預訂、排號、發放 VIP 卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用。

2010.04.17 國務院:房價過高地區可暫停發放第三套房貸,商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區,暫停發放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。

2010.04.15 國務院常務會:貸款買二套房首付不得低於50% 14日召開的國務院常務會議要求,對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款不得低於50%,貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。對購買首套住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低於30%。

2010.04.13 住建部:加快保障房建設 遏制房價過快上漲,住房城鄉建設部13日召開電視電話會議,要求加快保障性住房建設,其中,公共租賃住房建設是下一階段工作的重點,同時遏制部分城市房價過快上漲。

2010.04.11 銀監會:銀行不得對投機投資購房貸款 中國銀監會11日指出,銀行業金融機構要增加風險意識,不對投機投資購房貸款,如無法判斷,則應大幅度提高貸款的首付款比例和利率水平,加大差別化信貸政策執行力度。

2010.03.18 國資委要求78家非地產主業央企15天出退出方案 按照國資委要求,除已確定的16家以房地產為主業的央企外,78家不以房地產為主業的央企正在加快調整重組,在完成自有土地開發和已實施項目後要退出房地產業務。

2010.03.10 國土部強調房地產用地監管 將開展突擊檢查 國土部發通知:一、加快住房建設用地供應計畫編制;二、促進住房建設用地有效供應;三、切實加強房地產用地監管;四、建立健全信息公開制度;五、開展房地產用地突出問題專項檢查。

2010.02.20 銀監會發布流動資金貸款管理暫行辦法打擊炒房者 流動資金貸款不得用於固定資產、股權等投資,不得用於國家禁止生產、經營的領域和用途。

2010.01.12 央行上調準備金率強力遏制信貸衝鋒 中國人民銀行決定,從2010年2月25日起,上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

房子房子

2010.01.10 國辦發出通知要求促進房地產市場平穩健康發展 國辦發出通知,要求進一步加強和改善房地產市場調控,穩定市場預期,促進房地產市場平穩健康發展。

2009.12.23 財政部:五年內住房轉讓全額徵收營業稅 自2010年1月1日起,個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的,全額徵收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的,免徵營業稅。

2009.12.17 5部委新政打擊囤地炒地:拿地首付不低於50% 財政部、國土部等五部委出台《進一步加強土地出讓收支管理的通知》,明確開發商以後拿地時,“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年,特殊項目可以約定在兩年內全部繳清,首次繳款比例不得低於全部土地出讓款的50%”。

2009.12.14 國務院提四措施遏制部分城市房價過快上漲,國務院提四措施遏制房價:一要增加普通商品住房的有效供給;二是繼續支持居民自住和改善型住房消費,抑制投資投機性購房;三要加強市場監管;四要繼續大規模推進保障性安居工程建設。

2009.12.09 個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年:國務院決定個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年,其他住房消費政策繼續實施。

2009.12.07 中央經濟工作會議:明年要增加普通商品住房供給:中央經濟工作會議指出,增加普通商品房供給,支持居民自住和改善性購房需求,加大農村危房改造支持力度。

房地產軟文

寫地產軟文一定要注意這么幾點:

1、軟文相對硬廣告的主要特徵之一,就在於它可以給人可信度比較高的感官。因此樓書上可以風花雪月,但軟文一定要顯得實在,儘量不要陽春白雪。

2、可以把自己當作記者、當作購房者,但要少把自己當作賣房的,也就是說要換位思考。想想自己買房注重、疑慮的是什麼?

3、內容可以平一點,但是小標題卻要玄一點,這才能吸引人看下去.

同時,在大標題及小標題上儘量不要突出案名信息。因為,這樣做廣告味太濃,容易讓讀者產生抗拒意識。另外,要對概念區別對待,不要一味將標題向概念上靠。否則的話,將會犧牲標題及整篇軟文的行銷力。

4、儘量多分段落,讓讀者通過最先進入眼帘的標題找到他們感興趣的東西,深入了解下去。

5、軟文不要羅嗦,少在大家都知道的公共信息上潑大多筆墨,要儘量精簡,突出自己要講的核心的東西。自己想想,在同一份報紙上,甚至是同一個版面上,面對多個都可能滿足我們需求的樓盤的軟文,我們是否會將又臭又長的“老太婆裹腳”類文章拋到一邊?當然,有事件噱頭的軟文可稍長處理。

6、平常多看看報紙,瞧瞧人家的地產軟文是怎么寫的。

拓展知識

中國房地產市場發展的歷史

第一階段: 理論突破與試點起步階段(1978至1991年)

1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌,成立了北京市城市開發總公司,拉開了房地產綜合開發的序幕。1982年國務院在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始徵收土地使用費。 1987至1991年是中國房地產市場的起步階段。1987年11月26日,深圳市政府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出台,開始建立住房公積金制度。1991年開始,國務院先後批覆了24個省市的房改總體方案。

第二階段:非理性炒作與調整推進階段(1992至1995年)

1992年房改全面啟動,住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開始啟動。1992 年後,房地產業急劇快速增長,月投資最高增幅曾高達146.9%。房地產市場在局部地區一度呈現混亂局面,在個別地區出現較為明顯的房地產泡沫。1993年底巨觀經濟調控後,房地產業投資增長率普遍大幅回落。房地產市場在經歷一段時間的低迷之後開始復甦。

第三階段:相對穩定協調發展階段(1995至2002年)

隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高,住房成為新的消費熱點。1998以後,隨著住房實物分配製度的取消和按揭政策的實施,房地產投資進入平穩快速發展時期,房地產業成為經濟的支柱產業之一。

第四階段:價格持續上揚,多項調控措施出台的新階段(2003年以來)

2003年以來,房屋價格持續上揚,大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出台了多項針對房地產行業的調控政策。最早是1978年,至今已經走過了30年歷史。

2009中國十大暴利行業

從26個候選行業中選出的十大暴利行業,依次為房地產眼鏡殯葬通訊藥品高速公路化妝品教育婚紗攝影網路遊戲房地產業位居十大暴利行業之首。

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