購物中心

購物中心

購物中心也稱購貨中心。在一定區域內有計畫地集結在一起的大型綜合性商業網點群。是20世紀50年代以來在西方國家興起的一種商業組織形式。戰後,西方國家城市居民為逃避交通擁擠和城市污染,紛紛遷居城郊,為滿足此類富裕居民的需要,購物中心由此應運而生。它一般由投資者根據實際需要,在統一規劃、設計的基礎上興建,然後招商租賃所有承租的商店共同使用公共設施,也分擔公共支出,彼此既互相聯繫,又相互競爭。

歷史發展

據資料顯示,2011年,我國購物中心增速過一倍,一線城市購物中心紛紛上馬,二、三線城市也不甘落後,各地購物中心如雨後春筍。

2011年北京新增購物中心134.8萬㎡,百貨、奧特萊斯項目47.1萬㎡,購物中心供應面積與2010年相比有下降,但是總體比例依舊保持在70%以上。

2011年廣州大型購物中心共有約38.8萬平方米新增供應,全年平均空置率較上年下降0.5%;同年第四季度大型購物中心租金為每月每平方米757.7元,同比上升6.51%。

2011年,上海新開業的大型購物中心或綜合體商業面積113萬平方米,同比增長近25%,其中新開業的購物中心商業面積約45.5萬平方米,主要集中在內外環間及外環以外區域。

近年來,購物中心建設行業在我國方興未艾,項目興建如火如荼。但是在購物中心高速發展過程中也存在很多問題,如:購物中心的盈利模式、管理模式、定位、發展速度過快、重複建設等等問題,有些問題已經成為制約產業發展的關鍵因素。

當藝術遇上購物中心:商業地產聯姻文化藝術觀察.

基本概述

購物中心 購物中心

根據購物中心的建築、設施和形態的不同,國際購物中心協會又將購物中心細分為“摩爾”(Mall,停車場與店鋪間有一定的距離,通常在整體建築的地下或外圍,而店鋪間有專門的步行街連線,如區域型、超區域型購物中心)和帶狀中心(店鋪前各有停車場,店鋪間通常沒有專門的步道連線,如鄰里型、社區型等)。由此可見,從嚴格意義上講,購物中心不是一種商業業態,而是一種有計畫地實施的全新的商業聚集形式,有著較高的組織化程度,是業態不同的商店群和功能各異的文化、娛樂、金融、服務、會展等設施以一種全新的方式有計畫地聚集在一起。它通常以零售業為主體。與自發形成的商業街相比,購物中心在其開發、建設、經營管理中,均是作為一個單體來操作:一般是物業公司建樓、出租場地,專業商業管理公司實行統一招租、管理、促銷,承租戶分散經營。

基本特點

詳細

購物中心(Shopping Center/Shopping Mall) 是指多種零售店鋪,服務設施集中在由企業有計畫地開發,管理,運營的一個建築物內或一個區域內,向消費者提供綜合性服務的商業集合體.

比例

購物中心業態經營比例:購物、餐飲、休閒1:1:1。

購物中心 購物中心

(1)社區購物中心(Community Shopping Center) 是在城市的區域商業中心建立的,面積在5萬平方米以內的購物中心.

(2)市區購物中心(Regional Shopping Center) 是在城市的商業中心建立的,面積在10萬平方米以內的購物中心。商圈半徑為 10公里~20公里,有40 個~100個租賃店,包括百貨店、大型綜合超市、各種專業店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂服務設施等,停車位1000 個以上,各個租賃店獨立開展經營活動,使用各自的信息系統。

(3)城郊購物中心(Super-regional Shopping Center) 是在城市的郊區建立的,面積在10萬平方米以上的購物中心.

定義

1.美國購物中心協會的定義

由開發商規劃、建設、統一管理的商業設施,有大型的主力店、多元化商品街和寬廣的停車場,能滿足消費者購買需求與日常活動的商業場所。

2.中國商務部的定義

多種零售店鋪、服務設施集中在一個建築物內或一個區域內,向消費者提供綜合性服務的商業集合體。這種商業集合體內通常包含數十個甚至數百個服務場所,業態涵蓋大型綜合超市、專業店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂健身休閒等。

3.日本購物中心協會的定義

由一個單位有計畫地開發、所有、管理運營的商業和各種服務設施的集合體,並備有停車場,按其選址、規模、結構,具有選擇多樣化、方便性和娛樂性等特徵,並作為適應消費需要的社交場所,發揮著一部分城市功能。

分類

1.美國分類方式及標準

根據美國市場的實際情況,將購物中心分為鄰里型、社區型、區域型、超區域型、主題型、時裝精品型、大型量販型、工廠直銷型等八種。

2.國家標準對購物中心的分類

根據中國市場的實際情況,將購物中心分為社區型、市區型、城郊型三類。

3. 按照開發商背景及經營管理模式分類

分為物業型購物中心、百貨公司型購物中心、連鎖型購物中心三類。

4.按照購物中心規模分類

(1)巨型/超級購物中心——24萬㎡以上

(2)大型購物中心——12--24萬㎡

(3)中型購物中心——6--12萬㎡

(4)小型購物中心——2--6萬㎡

5.按照購物中型外觀分類

(1)美國式簡潔的外立面

(2) 童話般歐洲古堡式

(3)豪華高貴的現代派

(4)分散多建築組成之建築群

(5)購物樂園式

(6)園林型購物中心

(7)人文特色型購物中心

(8)免稅型購物中心

(9)交通綜合樞紐式

(10 ) 地下型購物中心

(11) 大盒子購物中心(Power center)

(12) 附帶寫字樓的摩爾

6.按照不同國家類型分類

(1) 美國加拿大式

(2)法國為代表之歐洲式

(3) 日本式

(4)香港新加坡式

(5) 菲律賓泰國之東南亞式

經營特點

物業型

物業購物中心又分A、物業型購物廣場、B、物業型摩爾購物中心。

A、物業型購物廣場:一般由大房地產商開發建在市中心黃金地段,實行的是租賃制。特點:面積一般在5至10萬平方米左右,由於面積還不夠大,故其定位還必須突出某一目標顧客群體,所以入駐的業態一般不齊備即業態業種的複合度不夠(通常定位於高端市場,大租戶以高級百貨為主,許多業態沒有引入),還稱不上真正的摩爾購物中心。

B、物業型摩爾購物中心:又稱普通摩爾購物中心,普通摩爾的物業所有者一般不進行零售經營,而是將場地出租給專業零售商,委託專業管理公司進行管理,實行所有者、管理者與經營者的分離。優勢互補,既可保證和提高管理水平,又可使摩爾以一個統一的社會形象面對消費者,同時由於摩爾內的各零售商分別經營自己的產品,可以充分展示自己獨特的品牌形象和經營風格。這種購物場所的組織和構造形式,包含著一種促銷思想,即要讓消費者在購物場所儘可能停留較長時間。普通摩爾購物中心MALL由大房地產商按MALL的要求設計開發建在市中心黃金地段或城郊居民聚居區,實行的是租賃制。特點:面積比購物廣場大許多,一般在15至30萬平方米左右;業態業種的複合度高度齊全,一般為全業態全業種經營。

百貨公司型

由大型連鎖百貨公司發展或擴建而成。面積一般在10至15萬平方米左右,由於面積還不夠大,故其定位也還必須突出某一目標顧客群體,入駐的業種一般很齊備但業態的複合度還不夠(通常定位於高端市場,以自己的百貨公司為主,雖然百貨公司自身的超市一般也很大很有特色,但一般沒有引入大賣場、家具城、玩具反斗城大賣場等業態),仍稱不上真正的摩爾購物中心。但隨著百貨公司型購物中心不斷擴建及興建2館/別館等,不同業態也正被引入百貨公司型購物中心內,邁向真正的摩爾購物中心。

百貨公司型購物中心比純物業型購物中心有一定的優裕性。體現在百貨公司由於信譽佳、客戶關係多、行銷促銷管理水平高;故招租招商較容易,且業績一般也較佳。

連鎖摩爾

由專業的連鎖購物中心集團開發並經營,特點:自營比例較高(50%至70%左右)。連鎖摩爾購物中心是指:由專業連鎖購物中心集團開發並經營,自營比例較高(自營百貨公司、超市、影城、美食城等),業態業種的複合度極度齊備,商品組合的寬度最寬深度最深,定位於家庭,能滿足全客層的一站式購物消費和一站式文化、娛樂、休閒、餐飲享受的特大型購物中心。專業連鎖購物中心可解決購物中心的招租難題,可迅速實現購物中心的全面開業,且管理促銷的力度和號召力比普通購物中心高許多。

管理原則

購物中心的開發運營正如這句話所說,“打江山容易守江山難!”,一個購物中心建起來不難,難在其後續的經營管理,這也是商業地產(購物中心)的核心所在。現代購物中心管理運營的精髓就是要把鬆散的經營單位和多樣的消費形態,統一到一個統一的經營主題和信息平台之上。

發展趨勢

現代購物中心加速引進品牌集合店。金源新燕莎MALL和富力購物中心都引進了愛慕內衣品牌集合店,金源新燕莎MALL在5月還引進了“大嘴猴”(PAUL FRANK)品牌集合店,國瑞購物中心則引進了MAP by BELLE,金寶匯引進了雙妹……業內人士認為,隨著商業不斷向差異化方向發展,購物中心的集合店發展已成為一種必然趨勢。

歷程回顧

20世紀80年代以前,我國沒有購物中心,常見的主要是各種類型的供銷社、百貨大樓。90 年代中期,隨著上海港匯商城、廣州天河城、北京國貿中心的陸續建成開業,開始擁有了一批業態複合度較高、規模面積也較大且經營也較成功的真正的購物中心。2003年底,中國省會以上城市購物中心總體數量為236家,2011年底,全國大型購物中心數量達到2795家。國內購物中心正呈現蓬勃發展勢頭,近年來每年新建數量近300家。

中國購物中心的發展階段

起步階段 形成階段 發展階段 成熟階段
時期 20世紀80年代 20世紀90年代 2000年至今 未來十年
階段特徵 自發探索 主動嘗試 全國狂潮 理性回歸
發展動力 迫於競爭壓力 新興市場機會 高額回報誘惑 市場教訓
開發主體 傳統百貨升級 大國企外資企業 大國企外資投資機構地方小開發商 資金、專業實力強的大國企、外資投資機構
開發模式 增加餐飲和娛樂的比例,傳統百貨的升級,本質上和購物中心是有區別的 嚴格按已開發國家購物中心開發模式進行,持有物業為主,以收取穩定租金和物業增值實現投資回報 產生分化,機構出現,一部分傳承了形成階段的開發理念,形成中國特色,一部分開始投機,產權式購物中心盛行 大浪淘沙,經過市場磨礪,購物中心發展回歸理性,規模、選址、開發理念、前期規劃、設計、運營管理、融資渠道等體系逐漸成型
開發結果 沒有影響力很大的代表項目出現 產生了一批具備“購物中心範本”效應的項目 導致中國購物中心行業經營狀況差別巨大

2002-2011年我國每年新建購物中心數量(家)

年度 數量
2002年 108
2003年 155
2004年 207
2005年 220
2006年 240
2007年 368
2008年 307
2009年 165
2010年 256
2011年 353

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